Guide de l'acheteur international

L'Espagne n'exige pas de résidence pour acheter un logement : chaque année, des dizaines de milliers d'acheteurs étrangers y acquièrent leur maison au bord de la mer (environ 93 000 transactions en 2024). Avec une bonne préparation, c'est un processus sûr et transparent. Ce guide résume l'essentiel ; Tatjana vous accompagne à chaque étape, dans votre langue.

Le NIE : votre première étape

Le NIE (numéro d'identification d'étranger) est la seule condition indispensable pour acheter : avec lui, on signe devant notaire, on paie les impôts et on inscrit le bien. Chaque personne figurant sur l'acte a besoin du sien, même si une seule apporte les fonds.

Il se demande en Espagne ou au consulat espagnol de votre pays. Mieux vaut le demander au plus tôt : son retard est la raison la plus fréquente pour laquelle un achat s'éternise.

Compte bancaire et origine des fonds

Ouvrir un compte dans une banque espagnole n'est pas toujours obligatoire, mais en pratique presque indispensable : c'est de là que se paient les impôts de l'achat, les charges et les virements de l'opération.

En vertu de la réglementation anti-blanchiment, les banques doivent vérifier l'origine de l'argent, surtout pour les acheteurs non-résidents. Avoir des documents prêts — déclarations de revenus, bulletins de salaire, certificats bancaires ou le contrat d'une vente antérieure — accélère beaucoup le processus.

Combien cela coûte-t-il vraiment ? Impôts et frais

Un fait qui surprend beaucoup : les acheteurs étrangers paient exactement les mêmes impôts d'achat que les Espagnols. Il n'existe aucun surcoût pour un étranger ou un non-résident.

Pour un bien ancien, on paie en Catalogne l'impôt sur les transmissions patrimoniales (environ 10 %, par tranches selon le prix) ; pour du neuf, 10 % de TVA plus les actes juridiques documentés. S'y ajoutent notaire, registre et gestion. En règle générale, prévoir environ 11 à 13 % supplémentaires sur le prix.

Les chiffres sont indicatifs et peuvent varier selon le cas et la réglementation en vigueur : avant toute signature, nous préparons avec vous le calcul exact de votre opération.

Acheter sans voyager : la procuration

La plupart des acheteurs internationaux formalisent l'opération au moyen d'une procuration établie dans leur pays. Avec elle, leur représentant en Espagne peut signer l'acompte et l'acte, payer les impôts et ouvrir les compteurs sans que l'acheteur ait à se déplacer.

C'est une méthode tout à fait légale et courante dans les achats internationaux, qui permet de réserver le voyage pour l'essentiel : découvrir la maison et la région.

Le processus, de la réservation aux clés

Les étapes habituelles sont : réservation et contrat d'acompte, signature de l'acte devant notaire, paiement des impôts et inscription au Registre de la Propriété, et changement de titulaire des compteurs.

Les erreurs les plus coûteuses : signer un acompte sans avoir vérifié les charges et la situation d'urbanisme du bien, ne calculer que le prix sans les frais, retarder le NIE, ou ne pas vérifier si le logement peut être loué légalement aux touristes quand telle est l'intention. Tout cela se vérifie avant d'engager le moindre euro.

Après l'achat : obligations annuelles

En tant que propriétaire, vous paierez chaque année l'IBI (taxe foncière municipale), les taxes d'ordures et, le cas échéant, la copropriété. Les non-résidents déposent en outre une déclaration annuelle (impôt sur le revenu des non-résidents, formulaire 210), même en usage personnel ; et en cas de location, les revenus sont déclarés.

Ce sont des démarches simples que tout cabinet de gestion local réalise à un coût modéré ; nous vous mettons en relation avec des professionnels de confiance de la région.