Гид международного покупателя

Испания не требует резидентства для покупки жилья: каждый год десятки тысяч иностранных покупателей приобретают здесь дом у моря (около 93 000 сделок в 2024 году). При должной подготовке это безопасный и прозрачный процесс. Этот гид кратко излагает главное; Tatjana сопровождает вас на каждом шаге, на вашем языке.

NIE: ваш первый шаг

NIE (идентификационный номер иностранца) — единственное обязательное требование для покупки: с ним подписывают документы у нотариуса, платят налоги и регистрируют объект. Он нужен каждому, кто будет указан в акте, даже если средства вносит только один.

Его можно оформить в Испании или в испанском консульстве в вашей стране. Лучше запросить как можно раньше: задержка — самая частая причина, по которой покупка затягивается.

Банковский счёт и происхождение средств

Открытие счёта в испанском банке не всегда обязательно, но на практике почти необходимо: с него оплачивают налоги при покупке, коммунальные услуги и переводы по сделке.

По правилам против отмывания денег банки обязаны проверять происхождение средств, особенно у нерезидентов. Готовые документы — налоговые декларации, справки о зарплате, банковские сертификаты или договор предыдущей продажи — заметно ускоряют процесс.

Сколько это стоит на самом деле? Налоги и расходы

Факт, который многих удивляет: иностранные покупатели платят точно такие же налоги при покупке, как испанцы. Нет никакой надбавки за то, что вы иностранец или нерезидент.

За вторичное жильё в Каталонии платят налог на передачу имущества (около 10 %, по ступеням в зависимости от цены); за новостройку — 10 % НДС плюс гербовый сбор. К этому добавляются нотариус, реестр и оформление. Как правило, стоит заложить дополнительно примерно 11–13 % к цене.

Цифры ориентировочные и могут меняться в зависимости от случая и действующих норм: прежде чем что-либо подписывать, мы вместе подготовим точный расчёт вашей сделки.

Покупка без поездки: доверенность

Большинство иностранных покупателей оформляют сделку по доверенности, выданной в своей стране. С ней их представитель в Испании может подписать задаток и акт, уплатить налоги и подключить коммунальные услуги без приезда покупателя.

Это полностью законный и распространённый в международных покупках метод, позволяющий приберечь поездку для главного — знакомства с домом и районом.

Процесс, от брони до ключей

Обычные шаги: бронь и договор задатка, подписание акта у нотариуса, уплата налогов и регистрация в Реестре собственности, а также переоформление коммунальных услуг.

Самые дорогие ошибки: подписать задаток, не проверив заранее обременения и градостроительный статус объекта; считать только цену без расходов; затянуть с NIE; или не проверить, можно ли законно сдавать жильё туристам, если таково намерение. Всё это проверяется до того, как связать себя хотя бы одним евро.

После покупки: ежегодные обязанности

Как владелец вы будете ежегодно платить IBI (муниципальный налог на недвижимость), сборы за вывоз мусора и, при наличии, взносы товарищества собственников. Нерезиденты также подают годовую декларацию (налог на доход нерезидентов, форма 210), даже при личном использовании; а при сдаче в аренду декларируется доход.

Это простые формальности, которые любое местное агентство выполнит за умеренную плату; мы свяжем вас с надёжными специалистами в этом районе.