Guía del comprador internacional
Comprar en España, paso a paso y sin sorpresas
España no exige residencia para comprar una vivienda: cada año decenas de miles de compradores extranjeros adquieren aquí su casa junto al mar (cerca de 93.000 operaciones en 2024). Con la preparación adecuada es un proceso seguro y transparente. Esta guía resume lo esencial; Tatjana te acompaña en cada paso, en tu idioma.
El NIE: tu primer paso
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el único requisito imprescindible para comprar: con él se firma ante notario, se pagan los impuestos y se inscribe la propiedad. Cada persona que vaya a figurar en la escritura necesita el suyo, aunque solo una aporte los fondos.
Se puede solicitar en España o en el consulado español de tu país. Conviene pedirlo cuanto antes: retrasarlo es el motivo más habitual de que una compra se alargue.
Cuenta bancaria y origen de los fondos
Abrir una cuenta en un banco español no siempre es obligatorio, pero en la práctica resulta casi imprescindible: desde ella se pagan los impuestos de la compra, los suministros y las transferencias de la operación.
Los bancos están obligados por la normativa de prevención de blanqueo a verificar el origen del dinero, especialmente con compradores no residentes. Tener preparados documentos como declaraciones de renta, nóminas, certificados bancarios o el contrato de una venta anterior agiliza mucho el proceso.
¿Cuánto cuesta de verdad? Impuestos y gastos
Un dato que sorprende a muchos: los compradores extranjeros pagan exactamente los mismos impuestos de compra que los españoles. No existe ningún recargo por ser extranjero o no residente.
Sobre el precio de una vivienda de segunda mano se paga en Cataluña el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en torno al 10%, por tramos según el precio); en obra nueva, un 10% de IVA más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. A ello se suman notaría, registro y gestoría. Como regla práctica, conviene presupuestar aproximadamente un 11–13% adicional sobre el precio.
Las cifras son orientativas y pueden variar según el caso y la normativa vigente: antes de firmar nada, preparamos contigo el cálculo exacto de tu operación.
Comprar sin viajar: el poder notarial
La mayoría de los compradores internacionales formalizan la operación mediante un poder notarial otorgado en su país. Con él, su representante en España puede firmar las arras, la escritura, pagar los impuestos y dar de alta los suministros sin que el comprador tenga que desplazarse.
Es un método completamente legal y habitual en compras internacionales, y permite ajustar el viaje a lo importante: conocer la casa y la zona.
El proceso, de la reserva a las llaves
Los pasos habituales son: reserva y contrato de arras, firma de la escritura ante notario, pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad, y cambio de titularidad de los suministros.
Los errores que más cuestan: firmar arras sin haber revisado antes las cargas y la situación urbanística de la vivienda, calcular solo el precio sin los gastos, retrasar el NIE, o no comprobar si la vivienda puede alquilarse legalmente como turística cuando esa es la intención. Todo esto se revisa antes de comprometer un euro.
Después de comprar: obligaciones anuales
Como propietario pagarás cada año el IBI (impuesto municipal), las tasas de basuras y, si la hay, la comunidad de propietarios. Los no residentes presentan además una declaración anual (IRNR, modelo 210), también cuando la vivienda es de uso propio; y si se alquila, se declaran los ingresos.
Son trámites sencillos que cualquier gestoría local lleva por un coste moderado; te ponemos en contacto con profesionales de confianza de la zona.
Te acompañamos durante todo el proceso en alemán, ruso, inglés, francés y español.
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