Ratgeber für internationale Käufer
In Spanien kaufen – Schritt für Schritt und ohne Überraschungen
Spanien verlangt für den Immobilienkauf keinen Wohnsitz: Jedes Jahr erwerben Zehntausende ausländische Käufer hier ihr Haus am Meer (rund 93.000 Transaktionen im Jahr 2024). Mit der richtigen Vorbereitung ist es ein sicherer, transparenter Prozess. Dieser Leitfaden fasst das Wesentliche zusammen; Tatjana begleitet Sie bei jedem Schritt, in Ihrer Sprache.
Die NIE: Ihr erster Schritt
Die NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) ist die einzige zwingende Voraussetzung zum Kauf: Mit ihr unterschreiben Sie beim Notar, zahlen die Steuern und tragen die Immobilie ein. Jede Person, die in der Urkunde erscheint, benötigt eine eigene, auch wenn nur eine die Mittel aufbringt.
Sie kann in Spanien oder beim spanischen Konsulat in Ihrem Land beantragt werden. Am besten so früh wie möglich: Ihre Verzögerung ist der häufigste Grund, warum sich ein Kauf hinzieht.
Bankkonto und Mittelherkunft
Ein Konto bei einer spanischen Bank zu eröffnen ist nicht immer Pflicht, in der Praxis aber nahezu unverzichtbar: Von ihm werden die Kaufsteuern, die Versorgung und die Überweisungen der Transaktion bezahlt.
Aufgrund der Geldwäschevorschriften müssen Banken die Herkunft des Geldes prüfen, besonders bei nichtansässigen Käufern. Bereitgehaltene Unterlagen wie Steuererklärungen, Gehaltsnachweise, Bankbescheinigungen oder der Vertrag eines früheren Verkaufs beschleunigen den Prozess erheblich.
Was kostet es wirklich? Steuern und Kosten
Eine Tatsache, die viele überrascht: Ausländische Käufer zahlen genau dieselben Kaufsteuern wie Spanier. Es gibt keinen Aufschlag dafür, Ausländer oder Nichtansässiger zu sein.
Für eine Bestandsimmobilie fällt in Katalonien die Grunderwerbsteuer an (etwa 10 %, gestaffelt nach Preis); bei Neubau 10 % Mehrwertsteuer plus Beurkundungssteuer. Hinzu kommen Notar, Grundbuch und Verwaltung. Als Faustregel sollten rund 11–13 % zusätzlich zum Preis eingeplant werden.
Die Zahlen sind Richtwerte und können je nach Fall und geltender Regelung variieren: Bevor Sie etwas unterschreiben, erstellen wir gemeinsam die genaue Berechnung Ihrer Transaktion.
Kaufen ohne Reise: die Vollmacht
Die meisten internationalen Käufer wickeln die Transaktion über eine in ihrem Land erteilte Vollmacht ab. Damit kann ihr Vertreter in Spanien die Anzahlung und die Urkunde unterschreiben, die Steuern zahlen und die Versorgung anmelden, ohne dass der Käufer anreisen muss.
Es ist eine völlig legale und bei internationalen Käufen übliche Methode und erlaubt es, die Reise für das Wesentliche zu nutzen: Haus und Gegend kennenzulernen.
Der Ablauf, von der Reservierung bis zum Schlüssel
Die üblichen Schritte sind: Reservierung und Anzahlungsvertrag, Unterzeichnung der Urkunde beim Notar, Zahlung der Steuern und Eintragung im Grundbuch sowie Umschreibung der Versorgungsverträge.
Die teuersten Fehler: eine Anzahlung unterschreiben, ohne zuvor die Belastungen und den baurechtlichen Status geprüft zu haben, nur den Preis ohne die Nebenkosten zu rechnen, die NIE zu verzögern oder nicht zu prüfen, ob die Immobilie legal an Touristen vermietet werden darf, wenn das die Absicht ist. All das wird geprüft, bevor ein einziger Euro gebunden wird.
Nach dem Kauf: jährliche Pflichten
Als Eigentümer zahlen Sie jährlich die IBI (kommunale Grundsteuer), Müllgebühren und ggf. die Eigentümergemeinschaft. Nichtansässige geben zudem eine jährliche Erklärung ab (Nichtansässigen-Einkommensteuer, Modell 210), auch bei Eigennutzung; wird vermietet, werden die Einnahmen erklärt.
Das sind einfache Formalitäten, die jede örtliche Verwaltungskanzlei zu moderaten Kosten erledigt; wir vermitteln Ihnen vertrauenswürdige Fachleute vor Ort.
Wir begleiten Sie während des gesamten Prozesses auf Deutsch, Russisch, Englisch, Französisch und Spanisch.
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